Какая сумма задатка за квартиру может быть. Оформление задатка при покупке квартиры: как его правильно оформить и образец расписки о получении денег? Как определяется размер

Перед покупкой недвижимости единственное желание, возникающее у покупателя, жажда уверенности в завтрашнем дне. На кону немалые средства, а по закону невезения в последний день обязательно случится какой-то «сюрприз». Как обезопасить себя и свои деньги, рассказывает МирСоветов.
Наступил счастливый момент – вы нашли жилье своей мечты. Но до заключения договора купли-продажи может пройти не одна неделя, ведь перед любой сделкой требуется определенное время для подготовки документов. Чаще всего и вам нужно продать какую-то недвижимость, чтобы приобрести новую квартиру или дом. Не случится ли так, что свое жилье вы продадите, а покупка сорвется? Издавна заведено, что покупатель передает продавцу некую сумму денег, гарантируя тем самым, что заинтересован в сделке. Но и тут не все просто – недобросовестный продавец может отказаться от сделки и не вернуть ваш аванс.

Почему не расписка?

Не многие знают, сколь малую юридическую силу имеет расписка. Даже, если в ней будут указаны сумма полученных денег, причина получения, обязательства сторон и подписи нескольких свидетелей, при сорвавшейся сделке возвращать себе денежные средства через суд можно годами. При этом на судебную тяжбу вы солидно потратитесь. Что уж говорить о потраченных нервах и бессонных ночах.

Несмотря на это, во многих риэлтерских агентствах не спешат предупреждать клиентов о возможных «последствиях» расписок. Поэтому будьте на чеку, вы отдаете чужим людям солидную сумму денег и вправе требовать определенных гарантий.

Задаток или залог?

В последнее время стало популярным заключение договора задатка. Но сам по себе этот договор существовать не может! Поскольку задаток подтверждает обязательства по договору платежей, без этого договора никакой правовой силы задаток не имеет. В нашем случае договор платежей – это договор купли-продажи, но заключить его в момент передачи задатка невозможно. Не спасет даже предварительный договор, ведь никаких денежных обязательств сторон при его подписании не возникает. В случае срыва сделки в суде переданная сумма будет именоваться не иначе, как аванс. Поэтому при отказе покупателя от сделки продавец вернет ему сумму задатка, а при отказе продавца покупатель получит свои деньги обратно, но никак не в двойном размере! Сами понимаете, что такой ход дела невыгоден никому.

Предварительный договор купли-продажи

На данный момент – это единственный способ обезопасить себя, как для продавца, так и для покупателя. В отличие от договора задатка, предварительный договор купли-продажи имеет правовую силу как отдельный документ. Более того – нет необходимости заверять его у нотариуса.

Несмотря на это, советую покупателям недвижимости не экономить и заключать предварительный договор купли-продажи в присутствии государственного нотариуса (или хотя бы проконсультироваться с ним накануне подписания договора). Он проверит все документы для будущей сделки (отсутствие арестов, залогов, прочих нарушений и запретов) – а это дополнительная гарантия того, что покупка состоится.

Найти образец предварительного договора купли-продажи можно в интернете. Однако хотелось бы оговорить некоторые нюансы, на которые необходимо обратить внимание читателям МирСоветов.
Самое главное – перед заключением договора лично проверить все документы. Особое внимание стоит уделить тому моменту, имеет ли право продавец недвижимости ею распоряжаться. Если правоустанавливающего документа нет, никаких гарантий у вас быть не может.
Итак, в предварительном договоре обязательно должен быть описан предмет договора – квартира (или дом), ее местонахождение, технические характеристики, цена. Если вы не укажете сумму сделки, то существует риск, что продавец повысит ее, возможно, даже не однократно. Для того чтобы обезопасить себя от неприятностей, указывайте не слишком длительный период заключения сделки (2-4 недели). Сами понимаете, цены на недвижимость могут взлететь или понизиться в любой момент, поэтому чем быстрее вы подпишите основной договор купли-продажи, тем лучше.
Необходимо также указать и размер задатка (только лучше называть его гарантийной или обеспечительной суммой). В дополнение к такой записи в предварительном договоре лучше заключить договор задатка и взять с продавца расписку о получении денег. В расписке обязательно указать, какую сумму получил продавец недвижимости, за что и согласно какому договору. Это идеальный вариант оформления задатка!
Все оговоренные устно с продавцом нюансы сделки необходимо прописать в договоре. Не стесняйтесь уточнить, что квартира не должна ремонтироваться, если это приведет к уменьшению стоимости. Если в квартире кто-то прописан – укажите сроки выписки.

И еще один важный вопрос – долги по квартплате. Если они существуют, пропишите в договоре в графе «обязательства продавца» сроки их погашения. Иначе впоследствии погашать задолженность придется вам. Или взыскивать средства с бывшего владельца в судебном порядке.

Размер задатка

Размер задатка – величина, зависящая от многих факторов. Законодательно сумма задатка не зафиксирована, поэтому его размер определяет покупатель или продавец. Многие риэлтерские агентства предлагают покупателю внести задаток в размере от 1% до 10% стоимости покупаемого жилья. Стоит ли это делать? Попробуем разобраться.
Если вы нашли прекрасное жилье и на 100% уверены в своем выборе, стоит предлагать как можно больший задаток. Солидная сумма помешает продавцу отказаться от сделки – в таком случае он будет вынужден вернуть ее в двойном размере (если подписан соответствующий договор). Большой задаток опасен лишь в том случае, если сделка сорвалась по вине продавца. Возвращать себе деньги можно месяцами и даже годами.
Если же вы подумываете о продолжении поиска более «интересного» и дешевого жилья, не завышайте сумму задатка. В случае, если вы откажетесь от сделки, эти деньги останутся у продавца, а разница в цене найденного жилья покроет ваши расходы. Маленький задаток выгоден и в том случае, если вы сомневаетесь, удастся ли вам найти деньги на покупку жилья (оформить ипотеку или продать свою недвижимость).
Если продавец сам просит незначительный задаток, стоит насторожиться. Возможно, он планирует искать покупателя, который предложит большую сумму (а это вполне возможно, если цена на квартиру низкая) – она и перекроет возврат вам задатка в двойном размере.

Желаем вам только выгодных сделок!

Существуют 3 понятия первого внесения средств – это залог, задаток и аванс. Они несут в себе юридически абсолютно разные значения, оформление которых также отличается.

Задаток – обеспечение обязательств покупателя перед продавцом (то есть подтверждение его серьезных намерений относительно покупки квартиры), а также часть от стоимости недвижимости, предоплата.По условиям задатка, если одна из сторон не выполняет своих обязательств в четко установленные сроки, то она выплачивает пострадавшей стороне неустойку. Если обязательства нарушены покупателем, то продавец в праве оставить задаток себе.
Если же продавец не выполнил условия, то неустойка покупателю оплачивается в удвоенной сумме от задатка.В любом случае задаток не подлежит возврату. Если только сделка не состоялась, а виновными не являются ни продавец, ни покупатель. Тогда соглашение расторгается, а средства возвращаются прежнему владельцу.
Аванс при покупке квартиры более подвижный способ предоплаты. Продавец в случае несостоявшейся продажи квартиры просто возвращает покупателю аванс в полной стоимости. Материально ни одна из сторон не страдает. Пример типового договора аванса скачайте

И аванс, и задаток учитываются, как часть средств от всей стоимости жилья.

Залог носит немного другой характер. Покупатель вносит вместо денежных средств в залог имущество с последующим безусловным обязательством вернуть долг. Образец договора залога

Размер аванса и задатка

Аванс не требует четко установленной требуемой суммы. Это часть от суммы стоимости квартиры, которая будет достаточно значимая для обоих сторон сделки, а также будет соразмерна хлопотам продавца или продавцов по текущим делам переезда, поиска нового объекта жилья и прочего. То есть сумма аванса – понятие строго индивидуальное между участниками сделки, хотя принято корректировать сумму в пределах 5-10 % от стоимости жилья. Важно, чтобы доводы были уместны и подкреплены фактической ситуацией. Тем более, что аванс в любом случае потерпевшая сторона сможет вернуть в полном размере.

Задаток определяется сторонами также на условиях обоюдной договоренности. Чем больше стоимость и желание обладать именно этой квартирой, тем больше сумму предлагают. Потому в процентном соотношении трудно вывести среднестатистические примеры задатка.

Оформление залога и задатка

Аванс и задаток оформляются на бумаге между продавцом и покупателем самостоятельно. Не обязательны нотариальные и юридические услуги. Хотя допускается и приветствуется наличие свидетелей при составлении и подписании подобных поручительств.

Соглашение о задатке содержит в себе такие позиции как:

цена недвижимости;
ее характеристики – площадь, количество комнат, особенности;
адрес продаваемой квартиры;
сумма задатка;
информация о сторонах сделки – Ф. И. О., паспортные данные;
сроки выполнения обязательств сторон-участников.

В письменном соглашении об авансе прописываются также сроки совершения сделки купли-продажи, условия возврата, штрафов при отказе от сделки.

Залог оформляется часто с участием нотариуса. Договор о залоге вмещает в себе множество позиций, где расписаны обязанности сторон – залогодателя и залогодержателя – перед сделкой. Основные положения договора :

распределение ролей сторон – залогодатель и залогодержатель;
информация о требованиях, которые обеспечивает залог, то есть сведения об основном договоре;
информация об имуществе, которое является предметом залога, описание точных характеристик;
может ли предмет залога быть заменен, с какими условиями;
обязательства, права залогодателя и залогодержателя в подробностях (права пользования предметом залога залогодержателем, условия возврата, невозврата имущества и т. д.);
в каком соотношении заложенное имущество покрывает требования;
какие риски несут обе стороны, а также ответственность;
сроки действия, условия к изменению и т. д. , реквизиты участников сделки.

Отличным дополнительным шагом станет страховка имущества под залог. Передача самого имущества происходит после подписания договора о залоге.

Возврат залога

По истечению срока договора о залоге с учетом выполненных обязательств обеих сторон, заложенное ранее имущество переходит к первичному владельцу – залогодателю. Вернуть залог по иным причинам можно , если условия, которые прописаны в договоре, позволяют это. В большинстве случаев все зависит от предмета залога. Ведь залог различного рода имущества, не только недвижимого, регулируется отдельными законами. Правоотношения сторон могут расцениваться даже совсем не как залоговые.

Различные траты при покупке квартиры

Помимо основной стоимости покупателю приходиться учитывать дополнительные траты в процессе поиска, сделки и регистрации имущества на нового владельца.

Учитывайте стоимость оформления договора о купле-продаже, что составит минимум 3000 рублей и более.
Следующие траты – государственная пошлина за регистрацию жилья, а также сама регистрация.
Если покупатель воспользуется услугами банка для расчетов с продавцом, то неизбежны комиссионные и прочие взносы. Особенно, если дело касается ипотечных выплат и т. д., тогда банк еще потребует и страхование жилья и жизни владельца.
Супружеские пары нотариально заверяют обоюдное соглашение на продажу-покупку квартиры. Без данной бумаги сделка невозможна.
Доверенность (при необходимости) для подписания сделки вместо покупателя составит менее 1000 рублей.
Налог на приобретение недвижимости порой несет в себе крупные растраты. Особенно если вы покупаете или продаете квартиру, что сменила собственника менее 3 лет назад по причине наследия, продажи и т. д.

Риелторские комиссии: как не переплатить

Возможно, для поиска и оформления вам понадобятся риелторские услуги или агентские. Здесь нужно выбирать: либо время, либо деньги. Либо вы ищите квартиру самостоятельно, либо платите деньги и этот процесс выполняют за вас. Такие учреждения берут в среднем 3-6% от стоимости приобретаемого жилья . На самом деле, сумма немаленькая. В дополнение обычно приписывают стоимость нескольких параллельных услуг, специалистов, потому выйдет дороже, чем обещали сначала. Это включает в себя:

мониторинг рынка недвижимости по заданным параметрам покупателя;
осмотр квартиры;
проверка и подготовка документов сторон сделки.

Очень часты мошенничества на рынке недвижимости, где участвуют агентства с малым стажем работы, новички. Потому лучше обращаться в проверенные временем компании, хотя стоимость у них выше.

Все предъявленные услуги обязательно прописываются в договоре между покупателем и агентством.

Потому всякого рода пошлины, налоги, дополнительные расходы оплачиваются покупателем самостоятельно и риелтер отношения к этому не имеет.

Заранее обговаривают с агентом услуги, которые будут предоставлены, а также возможные дополнительные сервисы. После этого подписывают бумагу о сотрудничестве.

Бывает 2 вида тарификации на услуги посредников:

фиксированная ставка на конкретные услуги с любым видом недвижимости;
процент от стоимости жилья, особо высокую плату запрашивают на загородные объекты.

Если агентство работает от процента, то осветите вопрос каков он будет от предполагаемой суммы, от чего зависит рост ставки. Ведь в таких сделках даже 1% — серьезная сумма.

Заключение

В итоге финансовые и юридические вопросы с сделках с недвижимостью имеют очень тесную связь. Потому любые финансовые операции следует задокументировать хотя бы на листе бумаге с обоюдными подписями. Это уже станет весомым аргументом в случае неудовлетворенности одной из сторон или судебной тяжбы.

Задаток – это денежная сумма, которая определена сторонами договора и является гарантией совершения сделки.

Как известно, задаток – гарантия намерения купить именно то жилье, которое вы выбрали. В договор задатка включается его размер (обычно это 10% от всей требующейся суммы), сумма может изменяться, в зависимости от договоренности между покупателем и продавцом.

В гражданском праве задаток используется при купле-продажи недвижимости. Это обусловлено высокой стоимостью и длительным сроком оформления сделки.

Обязательства:

Покупатель вносит задаток, тем самым подтверждает серьезность своих намерений и дает гарантии, что не откажется от покупки квартиры пока будут оформляться все документы.
Продавец также берет на себя обязательства, по которым оговоренное жилье не будет поступать в продажу раньше необходимого срока, и пока не будет выплачена вся сумма.
Цена сделки не изменится.

Функции задатка при приобретении жилья

При покупке недвижимого имущества задаток исполняет 3 основные функции:

Платежная : исполнение всех условий в точности, и как следствие, задаток идет в счет оплаты.
Обеспечительная : работает как стимул для должника, для выполнения всех обязательств.
Доказательственная : доказательство, что договор заключен на самом деле.

Сумма

Российское законодательство не устанавливает точного размера задатка, он определятся только по соглашению сторон. На сегодняшний день практикуют брать задаток от 5 до 10% от всей стоимость квартиры.

В случае если продавец или покупатель хотят существенно изменить размер задатка, у другой стороны есть повод задуматься.

Оформление

Договор задатка необходимо составлять корректно и в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации от 30.11.1994 №51-ФЗ статья 380:

В пункте 2 сказано: «Договор о задатке оформляется в письменной форме».
Пункт 3 содержит в себе такую информацию: «При несоблюдении правила, указанном в пункте 2, эта сумма переходит в разряд аванса, если невозможно доказать иное» Перед тем, как оформлять договор, необходимо проверить всю документацию продавца. Когда все сомнения в этом отношении исчерпаны, можно смело подписывать договор. В статье 381 ГК РФ определяются обязанности сторон, а также последствия при прекращении или невозможности исполнения обязательств, которые были обеспечены задатком.
Пункт 1 гласит, что «как только обязательства прекращаются до начала их исполнения по договоренности между сторонами или невозможности это исполнить, то задаток необходимо вернуть».
Пункт 2 гласит, что «если нарушено исполнение договора той стороной, что обеспечивала задаток, то он остается у другой стороны. Если условия нарушаются стороной, что получила задаток, то другая сторона задаток выплачивает в двойном размере». Безусловно, что такие договоры необходимо заверять нотариально.

Помимо указанных выше правил, необходимо также предоставлять расписку о получении суммы, в которой кроме этого будут указаны и паспортные данные получателя.

В таком случае можно передать задаток второй стороне. Ради чистоты передачи денег, это необходимо делать как минимум в присутствии нескольких свидетелей, которые не являются заинтересованными в данной ситуации. Как только уточнены все сроки исполнения договора, то стороны могут обменяться своими личными данными и документами.

Ключевые моменты:

Передавать деньги продавцу следует только после оформления договора, который обладает юридической силы.
После того как договор вступил в силу, покупатель обязан купить предоставленное жилье, а продавец обязан не продавать ее до определенного срока. В ином случае покупатель может оказаться без денег, а продавец отдать деньги покупателю в двойном размере.
Чтобы минимизировать возможность мошенничества до того, как передан задаток, необходимо тщательно проверить все документы на предмет прав на данную недвижимость.
Если у жилья только один владелец, но у него есть супруг или супруга, то присутствие этого человека обязательно. Помимо этого необходимо учитывать различные жизненные ситуации: пример: развод. В таком случае может потребоваться раздел имущества, тогда нужно обладать распиской одной из сторон о том, что нет никаких претензий ко второй стороне (одному из владельцев) и что эта сторона согласна на продажу данного недвижимого имущества.
Нельзя забывать и о домовой книге. Расширенная выписка поможет вычислить всех потенциальных претендентов на это имущество. Также необходимо взять у них согласие на продажу жилья, уточнить отсутствие материальных претензий.
Безусловно, не стоит пренебрегать и сверкой планировки квартиры с фактическими и паспортными данными. А в случае, если есть расхождения, необходимо узнать законность данных действий, в противном случае данным вопросом необходимо заниматься этим вопросом самостоятельно.
Необходимо обладать и информацией об обременении. Для этого нужно обладать выпиской с ЕГРП, которая будет указывать не только наличие владельцев квартиры, но фиксированные данные об обременении другими лицами. В случае если обременение имеет место быть, это может стать основной причиной отказа от покупки недвижимого имущества.

Незаконно передавать деньги, если кто-либо из собственников недвижимого имущества отсутствует, а также, если оговоренное жилье находится в аренде у третьих лиц, есть законный договор об аренде. Помимо этого может возникнуть ситуация, в которой в квартире прописаны не собственники, в таком случае деньги передавать в руки владельцу передавать противозаконно.

При покупке недвижимого имущества любой вид предоплаты обязателен. Будь то аванс или задаток, неважно. Главное, в использовании любого способа предоплаты - необходимость тщательно изучать абсолютно все предоставленные документы на жилье, внимательно проверять владельцев и их действие на предмет нарушения закона. Помимо этого необходимо также тщательно подбирать нотариальные конторы и агентства по недвижимости.
Помимо этого необходимо фиксировать следующую информацию:

полный комплект паспортных данных всех продавцов и покупателей;
данные обо всех собственниках жилья и покупателях;
информация технического паспорта жилища, где в обязательно указываются: удельный вес квартиры, основная площадь, официальный адрес;
жилищная стоимость, а также размер задатка, указанная в договоре как цифрами, так и прописью;
временные рамки исполнения договора;
информация о возможных издержках, которые может понести либо продавец, либо покупатель по окончании заключения договора.

Например: покупатель должен быть готов заплатить все долги за коммунальные или какие-либо другие услуги, или продавец обязуется предоставить бесплатную линию интернета.

Подобные, как и другие договоры необходимо подписывать в нескольких экземплярах. Ни в коем случае нельзя оформлять задаток в виде расписки, при самом негативном развитии событий, она ничего не докажет. Это может послужить основанием для аферы.

Мнение эксперта

Роман Эфремов

Стаж 5 лет. Специализация: все сферы юриспруденции.

Составление договора задатка: важные моменты

Прежде чем передавать денежные средства продавцу в качестве предоплаты, необходимо оформить договор задатка. Относительно этого документа не установлены правила составления и форма. Типовые образцы соглашения можно попросить у агентства недвижимости, которое оформляет сделку. При составлении договора нужно учесть требования к содержимому. В тексте соглашения должны указываться следующие данные:

Информация об участниках договоренностей, включая паспортные реквизиты, сведения о постоянной прописке. Если квартира находится в долевой собственности, в графе «Продавец» указываются все лица, обладающие правами собственности.
Данные по предмету сделки. Необходимо указать технические параметры жилища, информацию о перепланировках и их узаконивании. Также указывается полная стоимость квартиры.
Сумма задатка. В обязательном порядке прописывается в цифровом значении и прописью. Также здесь оговариваются условия и порядок передачи денежных средств. Если деньги передаются наличными, потребуется подготовить расписку; если на банковские реквизиты продавца, в качестве подтверждения выступает банковская выписка по счету.
Обязательства сторон за возможный срыв сделки. Согласно текущим правилам, если покупатель виноват в срыве сделки, он теряет задаток. Если исполнение договоренностей невозможно по вине продавца, он обязан уплатить покупателю компенсацию в виде 2-х задатков.
Прочие существенные условия. Здесь указывается, что остаётся в квартире после передачи прав собственности, а именно предметы мебели и интерьера, бытовая техника и т.д. Также можно отметить обстоятельства непреодолимой силы, при наступлении которых задаток возвращается покупателю.
Временные рамки для заключения сделки. Одним из важнейших требований является указание точных сроков оформления договора купли-продажи и последующей регистрации сделки в государственных органах.

Договор задатка составляется минимум в 2-х экземплярах. С целью обеспечения юридической безопасности сделки рекомендуется завизировать документ у нотариуса. Благодаря этому он приобретёт юридическую правомочность.

Расписка о передаче задатка: требования к документу

Если денежные средства, составляющие задаток, передаются сторонами в виде налички, потребуется документальное подтверждение того, что условия договора выполнены. Расписка составляется в письменной форме, пишется лично продавцом. Это необходимо для того, чтобы в случае возникновения проблем почерковедческая экспертиза могла установить автора документа.

Если расписка составляется в печатной форме, для обеспечения безопасности сделки рекомендуется заверить бумагу у нотариуса.

Денежные средства передаются в присутствии свидетелей, которые смогут подтвердить факт выполнения обязательств согласно договору. Документ составляется непосредственно в момент передачи денег, в тексте должны содержаться такие сведения:

наименование документа – «Расписка», дата составления;
данные о сторонах соглашения, паспортные реквизиты;
переданная сумма в виде цифр и прописью;
описание недвижимости. Здесь необходимо указать все параметры и технические моменты, которые были обозначены в договоре задатка;
подписи продавца и покупателя, идентичные росписи в паспортах;
паспортные реквизиты, контактные данные свидетелей, при которых происходил процесс передачи денег.

Составляя расписку, нужно помнить о том, что денежная сумма должна непременно именоваться задатком. Если права собственности на квартиру принадлежат нескольким лицам, потребуется составить расписку в нескольких экземплярах.

Виды предоплаты

Задаток – это назначенная сумма, которая выплачивается покупателем за приобретенную недвижимость. Такой вид предоплаты является основой сделки, так как в случае отказа или невыполнения своих обязательств одной из сторон, задаток выплачивается в двойном размере.

Такая гарантия нуждается в нотариальном заверении. В документах необходимо прописать стоимость квартиры и размер задатка, сроки окончательных выплат и жилищная площадь, а также всю общую информацию о сделке.

Еще одним видом предоплаты является аванс – сумма или ценность, которая предварительно выплачивается. В этом случае нотариальное оформление не требуется, но необходимо письменное. В документации обязательно указывать сумму аванса, а также стоимость квартиры и ее почтовый адрес, количество комнат, общая жилищная площадь, сроки исполнения сделки и личные данные обеих сторон, заключающих данное соглашение.

В случае несостоявшейся сделки аванс в полном размере подлежит возврату, без взаимных претензий.

При выборе и покупке квартиры выбирается один из видов предоплаты: аванс или задаток. В зависимости от того, насколько сильна вера и доверие к продавцу и выбирается вид представленных предоплат. В любом случае кто-то все равно теряет деньги.